Compra do Apartamento na Planta - Cláusual de Tolerância e Cobrança de Juros antes da entrega do imóvel

Ao adquirir um apartamento na planta deve o consumidor prestar atenção as cláusulas do contrato a ser celebrado, lendo atentamente e tirar sua dúvida quanto aquelas que não conseguir interpretar com a outra parte ou mesmo solicitar uma cópia para analise por seu advogado de confiança.

Esta possibilidade de lhe ter informado e retirado qualquer dúvida sobre qualquer cláusula do contrato durante a sua celebração é assegurado pelo Código de Defesa do Consumidor que prevê a aplicação dos  princípios da transparência e da ampla informação do consumidor.

Deixar a outra parte de fazer e de proceder com transparência e informação ao consumidor, pode em algumas situações tornar nula de pleno direito ou anulável o contrato ou cláusula deste, por caracterizar um evidente abuso do poder econômico ou vício na celebração do contrato, já que a conduta feri violentamente a função social do contrato e o princípio da boa-fé objetiva entre as partes.

Razão do abordagem anterior, de que o consumidor tem direito a ampla informação e transparência das cláusulas do contrato, reside no fato que muitos consumidores ao adquirirem apartamento da planta, não são alertados pela construtora sobre a ausência de qualquer prazo para entrega do imóvel, ou ainda, da cláusula de tolerância, no qual o consumidor aceitaria um atraso de até 180 (cento e oitenta) dias, sem qualquer ônus para a construtora (fornecedora do serviço), utilizando a construtora da referida cláusula de forma maliciosa para não cumprir com o prazo de entrega previsto no contrato, quando esta existir.

Porém, referida cláusula de tolerância quando prevista sem qualquer ônus para construtora é considerada nula de pleno direito, justamente porque feri o princípio da boa-fé objetiva do contrato e da equivalência material das partes, já que qualquer inadimplemento do consumidor, comprador do apartamento da planta, lhe gerará um sanção/penalidade (multa, juros, etc.) previsto na cláusula do contrato celebrado. 

Logo, com a cláusula desvia de sua finalidade, a Justiça tem reiteradamente decido que a cláusula de tolerância sem ônus é abusiva, responsabilizando a construtora a pagar indenização ao consumidor pelo atraso na entrega do apartamento, haja vista o dano gerado.

Outro problema grave que decorre do atraso na entrega do apartamento está quando o consumidor adquire o imóvel a prazo na planta, prevendo o pagamento de correção monetária pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) e juros de 1% ao mês sobre as parcelas antes do recebimento do imóvel. Logo, quando maior a demora na entrega do imóvel, maior será a cobrança de valores na parcela do consumidor.

Porém, qualquer cláusula "que estabeleça, no contrato de venda e compra de imóvel, a incidência de juros antes da entrega das chaves" é considerada abusiva, sendo seu pagamento indevido, pois todos os custos da obra, incluído o de financiamento pela construtora, já estão embutidos no preço do imóvel oferecido ao consumidor. As decisões do STJ e do TSJP:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. IMÓVEL EM FASE DE CONSTRUÇÃO. PAGAMENTO EM PRESTAÇÕES. COBRANÇA DE JUROS COMPENSATÓRIOS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. LEGALIDADE. PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO (ERESP 670.117/PB). RECURSO PROVIDO. 1. Não é ilegal ou abusiva a cláusula constante de contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção que preveja a incidência de juros compensatórios sobre os valores de prestação pagos antes da entrega do imóvel ao promitente comprador. 2. Recurso Especial provido. (STJ; REsp 737.267; Proc. 2005/0047385-8; DF; Quarta Turma; Rel. Min. Raul Araújo; Julg. 21/03/2013; DJE 16/04/2013) - Repositório autorizado On-line do STF n 41/2009, do STJ n 67/2008 e do TST n 35/2009.

APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda Repetição de indébito Parcial procedência 1. Prescrição, inépcia da petição inicial e carência da ação Preliminares rejeitadas 2. Juros Cláusula contratual Incidência antes da entrega das chaves do imóvel Onerosidade excessiva reconhecida (CDC, art. 51, IV e § 1º, III) Nulidade decretada com determinação para restituição dos valores relacionados com a cobrança indevida dos juros Sentença mantida Aplicação do art. 252 do Regimento Interno do TJSP. Recurso Improvido. (TJSP; APL 0144606-78.2010.8.26.0000; Ac. 6596635; São Paulo; Terceira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Egidio Giacóia; Julg. 19/03/2013; DJESP 05/04/2013) - Repositório autorizado On-line do STF n 41/2009, do STJ n 67/2008 e do TST n 35/2009.

AGRAVO DE INSTRUMENTO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Decisão que deferiu parcialmente a antecipação dos efeitos da tutela para suspender a cobrança de juros, porém indeferiu a suspensão da cobrança da correção monetária (INCC/FGV). Atraso na entrega da unidade adquirida pelo agravado que justifica a suspensão da cobrança da correção monetária, a partir do término do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias previsto no contrato firmado entre as partes, sob pena de dar causa à onerosidade excessiva do contrato para os adquirentes e privilegiar a construtora, inadimplente com as obrigações contratuais assumidas perante os agravantes Agravo provido. (TJSP; AI 0171362-56.2012.8.26.0000; Ac. 6324508; Campinas; Segunda Câmara de Direito Privado; Rel. Des. José Carlos Ferreira alves; Julg. 06/11/2012; DJESP 29/11/2012) - Repositório autorizado On-line do STF n 41/2009, do STJ n 67/2008 e do TST n 35/2009.

Segundo ministro do STJ, Luís Felipe Salomão, a cobrança de juros durante a obra, antes da entrega das chaves, é descabida porque, nesse período, a construtora é quem usa o capital do promitente comprador e este nem sequer tem o gozo do imóvel. “O que há é uma verdadeira antecipação de pagamento, parcial e gradual, pelo comprador, para um imóvel cuja entrega foi contratualmente diferida no tempo”, afirmou o ministro. 

Portanto, é justo que tais prejuízos sejam reparados através de ação de indenização por danos morais e materiais, além da multa prevista em contrato.

Além disso, havendo o atraso da entrega do apartamento comprado na planta pelo consumidor, haverá outra alternativa que a rescisão do contrato celebrado (desfazer o contrato) e a restituição (recebimento) das quantias já pagas, acrescidos com juros e correção monetária, as quais deverão ser devolvidas de uma só vez, não se sujeitando ao parcelamento previsto para a aquisição do imóvel, se este foi comprado nesta modalidade.

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